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MUTUO IPOTECARIO
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I dati qui pubblicati hanno valore indicativo a scopo informativo e chiunque ne faccia uso per fini diversi da quelli puramente informativi cui sono destinati, se ne assume la piena responsabilità. In nessun caso possono essere considerati un'offerta o una sollecitazione all'acquisto di titoli o prodotti derivati. Sebbene le informazioni pubblicate provengano da fonti ritenute attendibili, non garantiamo che esse siano esatte e/o complete e comunque non debbono essere giudicate tali.

Le recenti modifiche dello scenario economico hanno consentito una stabilizzazione al ribasso dei tassi d'interesse  riportandoli ai minimi storici. Le migliori offerte di mutuo sono quindi una conveniente opportunità per:

  • chi sia interessato ad acquistare un immobile, finanziandosi a costi quanto mai contenuti e con maggiore tranquillità di rimborso;
  • chi ha già un mutuo in corso, con la possibilità di cambiarlo a costo zero e passare ad un mutuo più conveniente grazie alla surroga.

Ad esempio, anche un vecchio mutuo di vent’anni al tasso fisso del 7,5% potrebbe essere sostituito con un nuovo mutuo di dieci anni al tasso fisso del 2% circa!

Bisogna tener presente però che in questo momento congiunturale particolare di crisi del credito non tutti gli istituti propongono offerte convenienti o erogano mutui facilmente; difatti i vantaggi del tasso d'interesse sono troppo spesso compensati con spread troppo elevati che, in alcuni casi, riducono notevolmente i vantaggi di poter fruire di tassi bassi.

Scegliere tra un gran numero di banche è indispensabile per individuare le migliori offerte ed evitare costi eccessivi o difficoltà di finanziamento.

Siamo in grado di offrirvi la necessaria assistenza per mettere a confronto le offerte di primarie banche per individuare e segnalarvi il miglior mutuo, in modo chiaro, semplice ed immediato. 

 

Che cos'è il mutuo?

Il mutuo bancario è una delle forme di finanziamento più diffuse. Per le sue caratteristiche finanziarie viene in genere impiegato per effettuare l’acquisto o la ristrutturazione della casa di proprietà.

Con il mutuo, la banca trasferisce una certa quantità di denaro al richiedente che, da parte sua, è tenuto alla restituzione dell’importo concesso (capitale erogato) e al pagamento di interessi da calcolare sulla base di un parametro finanziario (tasso di interesse). L’adempimento avviene in modo graduale nel tempo (durata del mutuo), attraverso versamenti periodici (le rate), la cui cadenza può variare da mensile ad annuale.

Di norma, il mutuo rappresenta una forma di finanziamento meno onerosa rispetto ad altre poiché a favore della banca viene costituita una garanzia sul bene, che nel caso di acquisto di una casa è rappresentata dall’ipoteca. Al pagamento degli interessi possono aggiungersi ulteriori costi connessi con l’acquisto del bene immobile (per l'istruttoria della pratica, perizia sul bene, premi assicurativi, costi notarili, ecc.).  

L’ISC (Indicatore Sintetico di Costo) – un indice che gli intermediari devono obbligatoriamente rendere noto al cliente prima della sottoscrizione del contratto - offre una sintetica misura del costo complessivo del finanziamento.

In linea generale, i mutui si distinguono in base alla tipologia di tasso di interesse prescelto.

Se fisso, il tasso di interesse rimane costante durante tutta la durata del mutuo; se variabile, invece, il tasso può mutare nel tempo, in aumento ma anche in diminuzione, rispetto a quello di partenza in funzione dell’andamento di un determinato parametro scelto dalla banca (tasso EURIBOR).

La rata del mutuo, invece, dipende dal piano di ammortamento prescelto: esistono rate fisse con tassi variabili, rate costanti, ma anche crescenti o decrescenti, con tasso fisso.

La scelta del mutuo più confacente alle esigenze personali deve basarsi su un’ attenta valutazione del peso della rata sul proprio reddito, anche futuro, e sulla propria capacità di risparmio. Scelte ponderate e consapevoli richiedono attenzione su: importo del finanziamento, durata del contratto e tipologia di tasso.

Recenti provvedimenti legislativi (Decreto “Bersani” n. 7/2007, convertito nella legge n. 40/2007) hanno reso più agevole il rimborso anticipato del mutuo; le penali finora applicate dalle banche sono state eliminate per i nuovi mutui e ridotte per quelli già in essere all'entrata in vigore del decreto (2 febbraio 2007).  

Definizione
Il mutuo bancario costituisce la principale forma di prestito che le banche concedono nel medio-lungo termine. Le caratteristiche giuridiche e finanziarie rendono il prodotto funzionale all'acquisto di immobili, in particolare della casa di abitazione.

Contratto
Il mutuo trova la sua veste giuridica in un contratto con il quale la banca (mutuante) consegna all'altra parte (mutuataria) un determinato ammontare di denaro, con l’obbligo di restituire l’ammontare stesso (quota capitale) insieme agli interessi (quota interessi) entro una certa data. La restituzione avviene in modo graduale attraverso pagamenti periodici, e cioè le rate di mutuo, che seguono un piano concordato.
Il mutuo è ipotecario nel caso in cui il rimborso nei confronti della banca è garantito da una ipoteca su di uno specifico bene, in genere l’immobile acquistato.   

Caratteristiche
Per comprendere bene il funzionamento del prodotto e le opportunità offerte dalle diverse tipologie presenti sul mercato e, soprattutto, per valutare in modo appropriato costi e rischi a carico di chi lo richiede, occorre individuare gli elementi principali del mutuo.  

Durata
Il mutuo è un contratto che produce effetti nel tempo. Il rimborso del capitale e il pagamento degli interessi sono eventi che vanno a completarsi entro una certa data. La scadenza temporale è rimessa alla libera determinazione delle parti e va definita nel contratto. Di solito varia da 5 a 30 anni, anche se oggi il mercato propone, pur se non in modo diffuso, alcuni mutui che arrivano anche a 40 anni.
La scelta della durata rileva in quanto dalla stessa dipende l’importo della rata sia per la quota capitale sia per quella interessi. A parità di importo concesso, durate più brevi determinano rate più elevate, ma minori interessi. Invece, durate più lunghe comportano interessi maggiori, ma consentono di diluire la restituzione del capitale e pertanto le rate peseranno meno sul reddito.  

Tasso di interesse
Gli interessi rappresentano il compenso che le banche richiedono a fronte del prestito concesso. Sono determinati sulla base di un tasso percentuale da applicare al capitale erogato in ragione della durata del mutuo. Il tasso di interesse deve essere previsto espressamente nel contratto.
Il tasso è determinato con riferimento a parametri riscontrabili sui mercati monetari e finanziari, a cui la banca aggiunge una maggiorazione (spread). L’entità di tale maggiorazione, che rappresenta la differenza tra il parametro di riferimento e il tasso effettivamente applicato, cresce in relazione alla durata del contratto.
Il tasso può essere fisso ovvero variabile. Di solito, il parametro di riferimento per il primo è l’EURIRS (euro Interest Rate Swap), per il secondo l’EURIBOR (euro Interbank Offered Rate).
Il tasso di interesse è detto fisso in quanto, una volta concordato, rimane uguale per tutta la durata del contratto.

Il tasso variabile, invece, segue l’andamento del parametro finanziario di riferimento; ciò significa che la misura degli interessi da calcolare sul capitale da rimborsare potrà modificarsi, in rialzo ovvero in ribasso, fino alla scadenza del mutuo, con impatti sull'importo della rata da pagare.
A parità di durata, in genere, i tassi fissi sono più elevati di quelli variabili, ma consentono di conoscere con certezza l’ammontare del debito complessivo e delle rate periodiche.   

Rata
La rata è la somma che il mutuatario, cioè colui che ha ricevuto il mutuo, versa periodicamente per la restituzione del prestito. È composta di una quota capitale, a titolo di restituzione del prestito, e di una quota interessi, in ragione dell’applicazione del tasso. Il rimborso avviene secondo cadenze temporali determinate dalle parti, che possono assumere frequenza mensile, trimestrale, semestrale, annuale.
L’importo della rata dipende dall'importo preso a prestito, dalla durata del contratto e dal tasso di interesse applicato. A parità di tasso e di importo, la rata diminuirà in ragione di una durata del contratto più prolungata.
Il pagamento della rata rappresenta un evento importante nell'andamento dei rapporti tra banca e mutuatario. Ritardi nel rispetto delle scadenze possono comportare l’applicazione di ulteriori oneri (interessi di mora) e, nei casi più gravi, la risoluzione del contratto da parte della banca accompagnata dalla richiesta di immediata restituzione del capitale residuo.  

Piano di rimborso (ammortamento)
Il rimborso dell’importo erogato si sviluppa nel tempo secondo un piano, detto ammortamento, che esplicita in modo dettagliato importi da versare e tempi da rispettare nel pagamento delle rate, lungo tutta la durata del contratto.

La tipologia più frequente di ammortamento è quello "alla francese", ove le rate, pur rimanendo fisse, prevedono una componente decrescente per gli interessi e crescente per il capitale man mano che ci si avvicina alla scadenza del mutuo. Ciò significa che all'inizio dell’operazione la rata è composta in larga parte da interessi, i quali possono assumere peso preponderante in caso di mutuo a lunga scadenza. In tale ultimo caso, infatti, il capitale da rimborsare viene diviso per un maggior numero di rimborsi periodici.
Esistono forme alternative di ammortamento che accrescono la flessibilità del prodotto rispetto alle scelte del mutuatario. Ai piani a rate crescenti (che aumentano col passare del tempo), si sono aggiunti quelli a rimborso libero (le rate sono composte da interessi e il capitale verrà rimborsato per importi non predeterminati a certe scadenze) e, infine, quelli a durata variabile (le rate rimangono costanti ma la durata del piano può ridursi ovvero allungarsi a seconda dell’andamento del tasso variabile).
Se si prevedono incrementi del reddito in prospettiva, il piano a rate crescenti può rappresentare un’opportunità. Se si preferisce il tasso variabile ma si vuole mantenere fissa la rata, l’ammortamento a durata variabile costituisce un’alternativa da esaminare.
Sulla pianificazione dei rimborsi incide anche la possibilità per il mutuatario di estinguere anticipatamente il capitale, in misura totale ovvero parziale. Il ricorso a tale opzione consente di ridurre gli oneri del mutuo nella sua componente interessi. I reali benefici tuttavia dipendono dal tipo di ammortamento prescelto e dal momento in cui si intende ricorrere a tale opzione.Con i recenti provvedimenti legislativi (Decreto “Bersani” n. 7/2007, convertito nella legge n. 40/2007), il rimborso anticipato è stato reso più agevole con l’eliminazione per il futuro delle penali applicate dalle banche; per i mutui stipulati antecedentemente all'entrata in vigore del Decreto (2 febbraio 2007), è invece prevista la riduzione di quelle già fissate.   

Ipoteca
L’ipoteca è una forma di garanzia che ha ad oggetto beni immobili, come la casa di abitazione. La costituzione dell’ipoteca, che richiede l’intervento di un notaio, conferisce alla banca il diritto di agire sul bene dato in garanzia in caso di mancato rimborso da parte del mutuatario. L’ipoteca non incide sul godimento del bene da parte di chi lo ha acquistato tramite il mutuo, ma rappresenta un vincolo nel caso si decida successivamente di venderlo.   

Ulteriori costi
Gli interessi non costituiscono l’unica voce di costo che il richiedente deve fronteggiare per la concessione del mutuo. Le banche sono solite applicare ulteriori spese, il cui importo può anche essere significativo.

Le spese più frequenti riguardano l’istruttoria della pratica, la perizia sull'immobile che si acquista, l’incasso delle singole rate come anche i premi per l’assicurazione obbligatoria a copertura di danni sull'immobile derivanti dal verificarsi di eventi disastrosi (ad esempio: incendio).
L’insieme di queste spese incidono sul costo complessivo del finanziamento, la cui valutazione non va trascurata soprattutto nella fase di scelta tra i diversi prodotti offerti.

A fini sia informativi che comparativi, le banche devono rendere noto un indicatore che esprime in modo riassuntivo l’onerosità complessiva del mutuo, l’Indicatore Sintetico di Costo (ISC), assimilabile al TAEG previsto per i finanziamenti nella forma del credito al consumo. La misura dell’ISC – proprio perché incorpora anche altri oneri accessori - è di solito superiore a quella del tasso di interesse.
In caso di acquisto della casa, la pianificazione delle spese deve tener conto anche di quelle attinenti al notaio, alle imposte ed, eventualmente, delle commissioni da versare all'agenzia immobiliare.

Tipologia di mutui / Profilo di rischio
Per comprendere bene il funzionamento del prodotto e le opportunità offerte dalle diverse tipologie presenti sul mercato e, soprattutto, per valutare in modo appropriato costi e rischi a carico di chi lo richiede, occorre individuare gli elementi principali del mutuo. 

Mutuo a tasso fisso
Il mutuo bancario è detto a tasso fisso in quanto, una volta scelto, il tasso non si modifica durante la vita del contratto e, di conseguenza, la rata rimane costante a prescindere dall'andamento del costo del denaro. Il mutuo a tasso fisso risulta vantaggioso se, dopo la stipula del contratto, si verifica un generalizzato aumento dei tassi, il contrario se invece i tassi diminuiscono.
La costanza della rata nel tempo consente al mutuatario di gestire in maniera semplificata le scadenze previste per i versamenti periodici, soprattutto laddove non si prevedono rilevanti variazioni del reddito nel futuro. L’incidenza della rata sulla capacità di risparmio e la sostenibilità dei rimborsi sono di facile previsione.
Tuttavia, la certezza della rata va bilanciata con il fatto che il tasso fisso, al momento della conclusione del contratto, si pone su livelli più elevati di quello variabile e quindi comporta, almeno nelle fasi iniziali dell’operazione, maggiori oneri per interessi. L’importo della rata può però essere mitigato agendo sulla durata del contratto di mutuo. Nella pratica, il tasso fisso si associa a durate più lunghe.   

Mutuo a tasso variabile
Il mutuo è detto a tasso variabile quando la misura per il calcolo degli interessi si modifica nel tempo in relazione all'andamento del costo del denaro. La variazione seguirà quella registrata dall'indice cui il tasso stesso è stato agganciato, il più frequente dei quali è l’EURIBOR.
La revisione segue la periodicità delle rate; se il rimborso avviene con cadenza mensile, il tasso variabile avrà un riferimento temporale pari al mese e si aggiornerà con la stessa frequenza. Viene quindi meno la certezza circa l’entità delle rate e, al momento dell’accensione, non si conosce il costo complessivo che l’operazione potrà avere.
Chi richiede il mutuo a tasso variabile si espone al rischio di incrementi della rata in relazione a rincari del costo del denaro. Per contro, la misura del tasso variabile è inferiore a quella del fisso e, a parità di scadenza e di importo erogato, la rata iniziale risulta, anche in misura significativa, inferiore a quella derivante dall'applicazione di un tasso fisso.
Pertanto, la scelta del tipo di mutuo deve essere attentamente ponderata prima della sua sottoscrizione.
Il rischio di variazioni nella misura degli interessi nel tempo può comunque essere mitigato con la riduzione della durata del contratto. Di solito, il tasso variabile è associato a mutui con scadenze non molto prolungate.   

Mutuo a tasso misto
Il mutuo è detto misto quando consente al mutuatario di passare da una rata costante ad una invece variabile durante la vita del contratto e viceversa. Si ha quindi l’opportunità di modificare la misura iniziale degli interessi nel corso della vita del mutuo sulla base delle aspettative circa l’andamento del costo del denaro. In tal modo si ha la possibilità di gestire in modo dinamico il rischio di tasso, contenendo gli effetti dei rialzi in caso di tasso variabile ovvero di ribassi in caso di tasso fisso.
La facoltà tuttavia non è priva di costi aggiuntivi da riconoscere alla banca, i quali non sempre sono facilmente individuabili in quanto spesso impliciti nel tasso di interesse applicato. 

Altre tipologie di mutuo
Per comprendere bene il funzionamento del prodotto e le opportunità offerte dalle diverse tipologie presenti sul mercato e, soprattutto, per valutare in modo appropriato costi e rischi a carico di chi lo richiede, occorre individuare gli elementi principali del mutuo.

Tasso capped
Questo tipo di mutuo costituisce una particolare forma di quello variabile. La caratteristica peculiare risiede nel fatto che consente di limitare il rischio da futuri aumenti del tasso. Il mutuatario consegue i benefici del variabile nelle fasi di ribasso del costo del denaro, mentre in caso di rialzo ne subisce gli svantaggi fino, però, ad un certo limite (cap).
La struttura del mutuo presenta maggiore complessità in quanto abbina caratteristiche finanziarie tipiche del prodotto a quelle di strumenti finanziari di natura derivativa (opzioni). La copertura non è priva di costi, spesso non facilmente individuabili.

Tasso variabile a rate costanti
Con questa tipologia di prodotto si combinano caratteristiche del tasso fisso con quelle del tasso variabile.

In particolare, al variare del tasso di interesse si modifica la durata del mutuo, ma non anche la rata che invece rimane costante. Rialzi del costo del denaro determinano un allungamento della scadenza, mentre i ribassi la riducono.   

  

Estinzione anticipata e portabilità del mutuo
Recenti provvedimenti legislativi (Decreto “Bersani” n. 7/2007, convertito nella legge n. 40/2007) hanno introdotto significative novità in materia di contratto di mutuo. In linea generale, gli interventi impostano su nuove basi il rapporto tra banca e cliente, conferendo a quest’ultimo una serie di benefici e opportunità. L’ambito di applicazione delle norme è stato esteso ai mutui erogati da intermediari diversi dalle banche.  

Estinzione anticipata
Il cliente può rimborsare il finanziamento ricevuto prima della scadenza contrattuale, in misura sia totale che parziale (estinzione anticipata).Per i contratti di mutuo stipulati a decorrere dal 2 febbraio 2007, l’estinzione anticipata non è più condizionata all’applicazione di penali, ossia al pagamento di una somma di denaro aggiuntiva rispetto al capitale che si intende restituire. Inoltre, esiste il divieto di inserire nel contratto di mutuo clausole che pongono a carico del debitore una qualsiasi prestazione a favore della banca, e, qualora previste, tali clausole devono sempre considerarsi nulle. Per i mutui sottoscritti prima del 2 febbraio 2007, e quindi in essere a tale data, le penali di estinzione già previste contrattualmente sono ridotte; la misura della riduzione è stabilita da un accordo tra l’Associazione Bancaria Italiana (ABI) e le organizzazioni dei consumatori, siglato il 2 maggio 2007.L’accordo ha individuato le misure massime della commissione di estinzione, in termini percentuali del capitale ancora da restituire, che le banche possono richiedere ai clienti sulla base delle caratteristiche del mutuo (a tasso fisso/ variabile/misto), in relazione alla data di stipula del contratto di mutuo e al periodo residuo di ammortamento del mutuo. In particolare l’ABI e le associazioni dei consumatori hanno concordato le penali di estinzione, per i tutti i contratti di mutuo a tasso variabile e per quelli a tasso fisso stipulati antecedentemente al 1° gennaio 2001, nella misura di: nessuna penale negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo; 0,20 punti percentuali nel terzultimo anno di ammortamento del mutuo; 0,50 punti percentuali nei restanti casi. Per i contratti di mutuo a tasso fisso stipulati successivamente al 31 dicembre 2000 le penali sono fissate in 1,90 punti percentuali nella prima metà del periodo di ammortamento del mutuo; 1,50 punti percentuali nella seconda metà del periodo di ammortamento del mutuo; 0,20 punti percentuali nel terzultimo anno del periodo di ammortamento del mutuo; nessuna penale negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo. L’accordo contiene anche l’introduzione di una clausola di salvaguardia per quei mutui che già prevedono commissioni di estinzione di importo pari o inferiori a quelle stabilite dall’accordo stesso, introducendo in questo caso ulteriori riduzioni.Il cliente che estingue un mutuo già in essere al 2 febbraio 2007 ha il diritto di chiedere l’applicazione del citate riduzioni. 

Cancellazione dell'ipoteca
La cancellazione dell’ipoteca prestata dal debitore a garanzia del pagamento del mutuo è stata resa più semplice, riducendo i tempi di realizzazione.
Prima dell’intervento legislativo, per far venir meno la garanzia occorreva seguire una procedura articolata sostanzialmente in tre fasi: estinzione anticipata del finanziamento in misura integrale; stipula di un atto notarile con il quale la banca incaricava il notaio di procedere alla cancellazione; esecuzione effettiva della cancellazione da parte dell’Agenzia del Territorio.
Lo snellimento introdotto consiste nel rendere la cancellazione della garanzia una conseguenza automatica dell’avvenuta estinzione del mutuo. In particolare, la banca è tenuta a rilasciare al cliente una quietanza attestante la data di estinzione del mutuo e a trasmettere entro trenta giorni al conservatore, cioè l’ufficio pubblico dei registri immobiliari, la relativa comunicazione senza applicare alcun onere. Il conservatore, una volta ricevuta la comunicazione e decorso il termine di trenta giorni dal rilascio della citata quietanza, procede d’ufficio alla cancellazione dell’ipoteca.   

Surrogazione del creditore iniziale
In generale, con la surrogazione si consente al debitore di sostituire il creditore iniziale (ad esempio: il mutuante), senza necessità di consenso di quest’ultimo, previo il pagamento del debito (art. 1202 del codice civile).
Con riferimento ai mutui bancari, la surrogazione realizza la cosiddetta portabilità del mutuo, ossia permette al debitore di sostituire la banca che ha erogato inizialmente il mutuo con una nuova banca, che ad esempio propone condizioni migliori, mantenendo viva l’ipoteca originariamente costituita.

Nel caso in cui si decida di trasferire il mutuo ad altro intermediario non è quindi più necessaria la cancellazione della vecchia garanzia e l’attivazione di una nuova, con riduzione di formalità e soprattutto di costi notarili. La banca che subentra provvederà a pagare il debito che residua e si sostituirà a quella precedente.

Il debitore rimborserà il mutuo alle nuove condizioni concordate.
Le recenti disposizioni normative rendono il ricorso a tale facoltà più agevole. E’ infatti prevista la nullità delle clausole contrattuali che ne impediscono ovvero ne rendono oneroso l’esercizio per il cliente.  

Come si possono conoscere le condizioni che le banche applicano ai mutui?
Il contratto di mutuo è sottoposto alle norme dettate in materia di trasparenza bancaria, le quali impongono l’esposizione e la distribuzione di documenti informativi sulle caratteristiche dei prodotti offerti presso ogni sportello bancario.In particolare, sono previsti avvisi al pubblico e fogli informativi che, con diverso grado di dettaglio, devono indicare le condizioni alle quali le banche stipulano contratti di mutuo con la clientela.

Tra le informazioni dovute, rileva l’ISC (Indicatore Sintetico di Costo) che esprime in via percentuale l’effettivo costo del mutuo, comprensivo del tasso di interesse e di tutte le altre voci di spesa previste (istruttoria pratica, perizia, assicurazione, ecc). L’ISC rappresenta un elemento utile per comparare i diversi prodotti offerti dalla banche.

Le condizioni pubblicizzate fanno riferimento a quelle massime applicabili, che pertanto non possono essere aumentate in sede di definizione del contratto.

Ci sono imposte da pagare sul mutuo per acquisto della casa?
Sì. L’importo del mutuo è soggetto ad una imposta sostitutiva pari al 2% dell’ammontare complessivo; nel caso di acquisto dell’abitazione principale (prima casa) l’imposta è minore ed è pari al 0,25%. L’imposta viene trattenuta direttamente dalla banca che concede il finanziamento. Pertanto, la somma di denaro presa a mutuo non corrisponde a quella effettivamente erogata, circostanza che richiede in sede di versamento del prezzo al venditore della casa di regolare la differenza con altro mezzo di pagamento.

Che cosa si intende per tasso a regime?
A fini commerciali, le banche possono offrire interessi particolarmente vantaggiosi per il cliente nelle fasi iniziali del mutuo (tasso di ingresso), rimandando ad un momento successivo all’erogazione la determinazione definitiva del tasso, detto appunto tasso a regime. La misura iniziale degli interessi, concessa di solito per brevi periodi (3/6 mesi), è inferiore a quella definitiva, che può essere fissa ovvero variabile. La differenza può risultare anche notevole. Occorre quindi porre molta attenzione sul carattere temporaneo delle agevolazioni come anche sui criteri che guideranno alla fissazione del tasso a regime.

Che somma di denaro si può richiedere col mutuo per acquisto di una casa?
In generale, l’importo erogato dalla banca si aggira tra il 60% e l’80% del valore dell’immobile che risulta non dal prezzo concordato per la vendita ma dalla perizia sul bene effettuata da un esperto.

È possibile estinguere in via anticipata il mutuo bancario e quali sono i costi?

L’estinzione anticipata sia totale che parziale è una facoltà riconosciuta al debitore dalla legge e che le banche sono tenute a concedere ai clienti (art. 40 d.lgs. n. 385/1993).
In merito ai costi, tra le principali novità normative introdotte dal Decreto Bersani n. 7/2007 rientra quella che prevede l’eliminazione delle penali applicate all’estinzione anticipata dei contratti di mutuo stipulati per l’acquisto di prima casa a partire dal 2 febbraio 2007 (art. 7). Inoltre, eventuali clausole contrattuali che prevedono questo tipo di oneri sono nulle. Per i contratti di mutuo già in essere alla data del 2 febbraio 2007, un accordo tra l’Associazione Bancaria Italiana e le organizzazioni dei consumatori ha stabilito una riduzione delle penali precedentemente previste.

Cosa succede se non vengono rispettate le scadenze per il pagamento delle rate?
Il mancato rispetto delle scadenze previste per i rimborsi periodici determina a carico del mutuatario maggiori oneri per l’applicazione di interessi di mora, la cui misura deve essere indicata nel contratto. Inoltre, qualora i ritardi si siano verificati almeno per sette volte, anche non consecutive, la banca può chiedere la risoluzione del contratto, evento che comporta la richiesta immediata di pagamento del capitale residuo.
Ulteriore conseguenza da tenere in considerazione attiene alla possibilità da parte della banca di segnalare al sistema creditizio il mutuatario come cliente non affidabile (Centrale dei Rischi), circostanza penalizzante in quanto può ostacolare la possibilità di ricorrere al finanziamento in futuro.

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